发布日期 2020-11-01

和辰财经:“蚂蚁”还没来,楼市先热了

原标题:和辰财经:“蚂蚁”还没来,楼市先热了

蚂蚁带热的楼市

10 月 27 日,蚂蚁集团 H 股份额正式开启申购,富途证券 APP 显示,仅仅正式认购开启 15 分钟,等待排队认购的人数就高达 2 万人。 根据报道,蚂蚁集团首日在 H 股机构发行部分已获得超 1000 亿美元,超过国际配售额 5 倍。 并且,由于行情过于火爆,该券商服务器还一度崩溃。

和股市一样火爆的,还有杭州楼市的之江板块。和股民一样躁动的,还有杭州的房东。

上周,杭州土地市场一块之江地标地块——一线沿江、27亿元起拍、限高130米的地块,被“超级独角兽”蚂蚁科技集团一举以27亿元成功拿地。该地块东临钱塘江,南面直通之江大桥,往西则是在建地铁6号线之江海洋公园站(之浦路站)以及规划中的之江未来社区。溢价率为0,竞价仅仅一轮就竞拍成功,可谓是杭州政府为蚂蚁集团量身打造的。

从9月初传闻流出,到上周土拍落定,再到这几日证券市场的火爆认购,之江的买房者比股民更加兴奋,距离蚂蚁金服地块约3、4公里的二手房小区10月的挂牌价均进行了调整,涨价30-100万之间。

目前板块内在售的新房较少,均价在3.7-3.8万元/㎡左右,且中签率极低,二手房单价则在4-4.5万元/㎡左右。板块内有一个卖了很多年的酒店式公寓也很夸张,对外报价直涨1000元/㎡(酒店式公寓不限价)。

之江板块如此热销,是因为很多人都认为 “ 阿里系 ” 才是杭州房价的助推神器,就像当年的阿里过江、淘宝城迁址仓前,阿里所到的每一个板块,都会迎来一轮暴涨。

根据蚂蚁集团的招股书显示,截至2020年6月30日,公司共有员工数16660人。未来杭州之江集团的人才导入自然不会少,而且蚂蚁还会带来集群效应,一个金融科技行业的集群正在之江板块形成。浙江人的钱,是最灵敏的。于是乎, “蚂蚁”还没来,炒房的已经来了。

想做“蚂蚁人的房东”?

但之江板块值得买吗? 笔者认为,一方面值得,另一方面也不值得。

说值得,是因为之江一直属于被低估的板块。它隶属于杭州最金贵的西湖区,抱山沿江,群山环绕,还有美院象山校区的人文氛围,之江的资源从自然到人文都十分优秀。

但和同属西湖区的其他房产板块相比,之江的涨幅是最慢的,2017年才勉强攀上3万/㎡以上,而彼时西湖区其他板块文教、蒋村都已站上5万/㎡。究其原因,也是因为山江环绕,交通不便,和杭州其他板块的“链接力”很弱,还有大型生活配套匮乏,生活不方便。

产业上,云栖小镇为代表的新经济企业虽然入驻很多,但新经济企业并不是劳力密集型,对人口的导入并不迅猛,让之江更像一个“不食人间烟火”的景区,而不是一个实实在在过日子的地方。

但伴随杭州其他板块的价格上涨,之江的洼地价值得到了充分体现。 根据杭州政策中限定3.5万/㎡以下的楼盘,每次推盘要有不少于50%的房源向无房家庭倾斜,可以看出杭州政府把单价3.5万/㎡作为刚需的“基准线”,之江在售新房仅3.7-3.8万/㎡,和杭州主城区众多4万/㎡以上的板块相比,之江存在着较大的价格优势。所以板块内新房中签率低,“一房难求”,是很好被理解的。

但为什么又说不值得呢?

第一,想做“蚂蚁人的房东”,这种投机心思有点幼稚。 就在蚂蚁集团地块不远处,就是之江的“未来社区”。在未来社区里商务区设置5000套人才公寓、1500套人才短租公寓,生活区近5000套房源的50%以上定向供给高层次人才。如此说来,就在蚂蚁集团周边,就有将近1万套人才租赁公寓!租赁市场十分充裕。

有些人可能看不上租金,指望蚂蚁的员工来“接盘”。这个就要看具体的项目品质,附近某涨幅最大的小区,也是这两年里维权最厉害的问题小区,工程质量堪忧,已被媒体曝光多次。这样的小区,科技新贵们会来接盘吗?

所以,对于这个板块,如果自己住不妨好好挑,碰到好项目打个新碰碰运气。如果预算不够,就继续南下——下一站的富阳,高性价比的楼盘会更多。如果怀抱“割韭菜”的心理,那还是算了,你割得过蚂蚁吗?

第二,笔者认为“不值得”的原因在于——杭州楼市分化非常严重,用流行的词叫“内卷化”。 在房住不炒的基调下,明显风险已经大于机遇。一个热点的红盘可能会把同期好几个项目的客户全部虹吸走。而且区位、板块之间差异极大,如果不是自住,购房风险很大。这有点像A股,看上去上证综指常年在3000点上下徘徊,但板块、个股之间已经有了天壤之别。

以人口导入为例,杭州连续三年人口净流入超百万,这百万人口去了哪里呢?杭州滨江区的人口导入为11.9万,但滨江的新房供应量很低,所以滨江的二手房房价一直在涨,也带动了滨江周边几个板块的量价齐升;而杭州富阳区人口导入仅有0.8万,但富阳却是楼市供应大区,有大量的新房供应明显过剩,在新房限价的前提下,二手房根本没有流动性。另外作为人口流入的大区——余杭、萧山,因本身面积过大、板块发展不均衡,楼市冷热不均的现象也非常严重。

买房的长期主义

那么,现在还是买房的时候吗?

笔者认为,限价之下这个时机还是不错的。而且接近年底,开发商为回款也会有点优惠力度。有自住需求的,不用急着买,可以出来看看。

并且,买房“择时”很重要,尤其像杭州,供应量和成交量都十分巨大,楼市的震荡、波段很大,当年也是以“马年第一降”闻名全国。如果选对了时机,同样价位就可以买到更大的面积、更好的小区,何乐不为?

但比“择时”更重要的,是选对板块和项目。选对了板块和项目,耐心持有,这才是真正的“长期主义”。但是选对板块和项目,不容易!

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笔者把不同板块、项目的价值体系分为四类:

第一类:低估、高价值

第二类:低估、低价值

第三类:高估、高价值

第四类:高估、低价值

1)低估高价值: 其实目前杭州市场上这样的项目已经不多了。比如前文笔者谈到的之江的在售新房、还有此前杭州的一系列“万人摇”也充分说明了这一点,房价倒挂严重,说明了房子价值被低估。但并不是所有倒挂都是低估,还要看具体情况。尤其是板块基本面的支撑。

这里最大的风险,是在于限价之下的质量隐患。因此买房前要好好去查下项目的地价,如果地价高而售价低,那么未来的维权风险就很大。

2)低估低 价值: 有些项目所在的区位板块、地段位置并不在城市重点发展的脉络上。 但因为房价便宜,长期看还是能跑赢通胀的。 另外因为总价低,租售比还不错,那么如果手上有闲钱也不妨做个配置。

3)高估高价值: 目前市场上最多的是这类项目,地段位置、产品力都不错,但价格已经“不便宜”。如果自己住,钱够,就可以入手。

4)高估低价值: 这种项目往往会在一些环杭、环沪的县市区域,售价并不便宜,基本面缺乏支持,一时脑热听信了中介买下的,这种项目应该及时脱手。

因此在项目的选择上,首选“低估高价值”,如果买不到,自己住就选“高估高价值”,手上有闲钱、长期持有“低估低价值”,迅速脱手“高估低价值”。

对照一下你手上的房子,是哪一种呢?

—— 原文引自 过蝈8433 秦朔朋友圈

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